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¿Conviene comprar una casa a estrenar o lanzarse a construir?
Miércoles 10 de Septiembre de 2025, 07:30
Así lo plama Ricardo Griot, vicepresidente quinto de la Cámara Argentina de la Construcción y CEO de la constructora Pecama: "No comparto la expectativa de que habrá una baja significativa del costo de construcción. Al que pueda comprar hoy, le recomiendo hacerlo".
En tanto, de acuerdo a los datos aportados por diversas fuentes del sector, el metro cuadrado de construcción de una casa estándar parte de u$s1.200 (cifra que no incluye el valor del terreno), mientras que el costo para hacer una mansión de alta gama se duplica y "hasta puede llegar a ser infinito", según advierte el arquitecto Alejandro Apa, director y fundador del estudio que lleva su apellido.
Si bien el informe de Zonaprop destaca que el costo de construcción –en dólares– cayó 2,3% en agosto, continúa elevado: está 106% por encima del nivel de octubre de 2023 y es 3,1 veces más alto que en 2020, cuando se registró el mínimo histórico de la serie.
Esta suba, desproporcionada en relación al incremento de los precios de venta y al "atraso" cambiario que señalan desde el sector, es confirmada por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU): los costos de edificación en dólares se dispararon 107% en el último año y medio, lo que impacta de lleno en la rentabilidad de los proyectos en desarrollo. Sin embargo, reconocen que la tendencia está en baja: en julio se observó una caída en los costos del 5,5%, cuando entre abril y junio habían subido 11,79 por ciento.
Según el último reporte de la Cámara Argentina de la Construcción, la suba acumulada del costo de construcción llegó al 10,3%, entre enero y julio de este año. Al respecto, Griot comenta: "Aunque todos estamos preocupados por la suba del costo de construcción en dólares (que es la moneda de referencia del sector), nominalmente y en pesos el costo está estabilizado y es menor que el de la inflación, sobre todo en los materiales". Sin embargo, la mano de obra, que representa entre el 35% y 45% del total, continúa presionando los presupuestos.
Cuánto cuesta construir una casa
Poder diseñar la vivienda según el gusto, estilo, preferencias y necesidades del propietario es el principal diferenciador que en la actualidad representa la decisión de construir una casa.
Según especifica Waisman, el costo promedio de edificar una casa tipo country por metro cuadrado varía según el nivel de calidad y amplitud de los espacios deseados:
Estándar (140 a 200 m2): u$s1.100-1.200
Media (200 a 300 m2): u$s1.200-1.400
Premium (500 m2): u$s1.650
Como ejemplo, este arquitecto detalla que construir una casa de 535 m² en Puertos significa alrededor de u$s878.000 (u$s1.642/m²). Este valor incluye:
Materiales y mano de obra: u$s450.000
Subcontratos y equipamiento: u$s361.000
El primero de estos ítems comprende los trabajos preliminares, el movimiento de suelos, el hormigón, las tareas de albañilería, los insumos para aislación termohidrífuga, la ejecución de cielorrasos suspendidos, la pintura, las instalaciones (sanitaria, gas y eléctrica), la calefacción por piso radiante y las pérgolas en planta alta.
El segundo rubro del presupuesto abarca griferías y artefactos, marmolería, pisos y revestimientos, carpintería, cerramientos, claraboyas y herrería. También, muebles de cocina, placards y vestidores, electrodomésticos, artefactos a gas, equipos de aire acondicionado, herrajes y cierres laterales, así como la piscina, la parquización y la limpieza final de obra.
En el costo de cada tipo de casa incide principalmente la superficie, la calidad y el tipo de materiales, el nivel de capacitación de la mano de obra y el diseño del proyecto. Si bien Ignacio Trabucchi, socio fundador y director del Estudio ATV, confirma que el costo de construcción de una casa promedio ronda los u$s2.100/m2, explica que el monto final dependerá de los agregados que se realicen. "Entre una casa del segmento medio y una premium hay 50% más costos. Cambia el estándar de la estructura, la carpintería y se hace otro tipo de proyecto, uno que incluya más aberturas y amplitudes espaciales", describe.
Según el arquitecto Apa, la diferencia entre construir una casa estándar y una de nivel medio implica un costo 20-30% más alto, mientras que para edificar una vivienda premium la proporción en el incremento de los costos es similar. En tanto, para hacer casas de alta gama, "muchas veces no es posible precisar precios porque pueden no tener tope", aunque que hay que considerar invertir desde u$s3.000/m2 para lograr un producto con buen diseño y prestaciones, materiales nobles y de alta calidad.
Por su parte, Waisman coincide: "En viviendas de súper lujo no existe un límite de gasto porque, más allá de la superficie que tenga, se le pueden sumar diversos adicionales" característicos de ese nivel de propiedad.
Apa advierte que "en las casas de alta gama hay un alarde de formas y diseños que hacen que el hormigón sea muy protagonista, y este es justamente el rubro más caro". Según señala, también las aberturas ocupan un lugar destacado porque "el interés por conectarse con la naturaleza produce proyectos con enormes aventanamientos y grandes superficies vidriadas perimetrales; por ende, la carpintería y el vidrio tienen alta incidencia". Finalmente, menciona que otra decisión que eleva el monto de la inversión se relaciona con incluir sistemas de climatización combinables con tecnologías sustentables (calderas, paneles solares y colectores).
A su vez, el agregado de elementos exclusivos, espacios extra, diseños disruptivos, sistemas y tecnologías innovadoras que aporten confort, conectividad, domótica y mejoren las prestaciones y la calidad general de la vivienda, elevan el presupuesto final de manera notable.
El arquitecto Waisman menciona algunos ejemplos que suelen incorporarse en los proyectos súper premium: galerías con cerramientos de vidrio plegable, inteligentes, que estén calefaccionadas y con varios tipos de fuegos en acero inoxidable; sistemas de recupero de energía solar; y tecnologías para climatizar piscinas.
Para bajar parte de los presupuestos, Trabucchi señala que se importan productos para terminaciones, sanitarios, griferías, revestimientos y pisos de madera. Además de ampliar la oferta, esto también "ayuda a regular un poco los precios locales", añade.
"El mercado está muy parado. Desde mediados de 2024 la oferta de venta de casas terminadas compitió directamente con la suba de costos para realizar la casa propia y, con el valor del terreno, resultaba mucho más caro", comenta Waisman. Este fenómeno se observa "sobre todo en el segmento medio, como en los barrios San Matías, El Cantón, Naudir y Puertos, de Escobar", puntualiza.
En cambio, en el mercado premium o de lujo, como el de Nordelta, la dinámica se mantiene: "Esa gente sigue prefiriendo tener la viviendas personalizadas al costo que sea", afirma.
Apa coincide con que el mercado específico de la construcción de alta gama tiene su propio ritmo: "Este segmento se encuentra pujante y fuerte, siempre está activo y funciona en cualquier escenario económico. A diferencia del sector medio, este público tiene la particularidad de que, para la toma de decisiones, se mantiene ajeno al impacto de las connotaciones políticas".
En referencia a la inquietud preelectoral, Trabucchi considera que "después de octubre habrá que ver cuál será el valor real del peso, que se viene moviendo durante las últimas semanas. Todo está muy sensible. Puede ser que el costo de construcción baje 5-10%, pero no mucho más. Tocamos un pico y los costos empezaron a caer, pero creo que el modelo actual es de dólar caro, con menos inflación, más competitividad y, ojalá, con reformas que hagan subir el valor de venta y mejorar un poco los costos indirectos. El nuevo ciclo de construcción será más caro".
Griot lo confirma: "No comparto la expectativa de que habrá una baja significativa del costo de construcción. Si la moneda se estabiliza, el costo seguirá subiendo. El valor actual no es caro, quizás según la cotización de la moneda pueda parecerlo pero el problema es que hay menos operaciones. También el valor de venta tendrá que subir porque es muy barato. Al que pueda comprar hoy, le recomiendo hacerlo". /iProfesional