Bajo tensiones, se aprobó el nuevo Código Urbano de Yerba Buena
Miércoles 01 de Octubre de 2025, 07:29
La sesión de ayer del Concejo Deliberante marcará un punto de inflexión en la historia de la ciudad de Yerba Buena. Bajo un clima tenso, una importante custodia de seguridad y un recinto colmado, se aprobó el nuevo Código de Ordenamiento Urbano (COU) luego de dos horas y media de debate. Hubo reproches y cuestionamientos entre los 10 concejales, y la votación resultó empatada. Se definió en favor del oficialismo por el voto desempate del presidente, Javier Jantus (Cambia Tucumán).
El propio presidente del legislativo municipal fue el que abrió las alusiones. Mencionó que era necesario hacer una reforma al COU vigente (Ordenanza 613, del año 1994). Repasó que se trabajó durante más de dos años, con aportes de vecinos, concejales y profesionales. “No es algo que se haya definido a la ligera”, expuso.
Acto seguido, Jantus entregó a los ediles decenas de modificaciones al dictamen de la comisión de Obras Públicas. Entre ellas, se destaca la creación de una comisión permanente de seguimiento de la nueva normativa. “Es un momento crucial. Estás normas tratan de ordenar las construcciones que los privados vayan a hacer. Va a ser en beneficio de la ciudad”, aseguró.
Álvaro Apud (PRO) remarcó que no es correcto decir que el COU vigente está obsoleto ya que tuvo 14 modificaciones en todo este tiempo. Cuestionó los cambios de último momento en el dictamen sin tener tiempo de estudiarlos. “Estamos de acuerdo con que se necesita una modificación en el Código, pero no sabemos cuál es la urgencia”, dijo.
María Decoud Griet (Creo en mi ciudad) se expresó muy crítica hacia el proyecto que envió el Departamento Ejecutivo Municipal que encabeza Pablo Macchiarola. Mencionó que no sólo habrá problemas por las construcciones en altura (planta baja y hasta cuatro pisos), sino también con los servicios porque se concentrarán más personas en menos espacio. “Es un código de urbanización inmobiliario”, se despachó.
El peronista Walter “Kabuby” Aráoz consideró que se estaba tratando un COU deshumanizado, que no contempla cuestiones sociales ni ambientales. Puso especial acento en que en la zona norte de la avenida Perón, cercana a un área de protección ambiental, se permitirán levantar edificios de cinco niveles (planta baja y cuatro pisos). “Son 17 metros de forma vertical. Estuvieron dos años pensando que el norte de la Perón será de cemento, vertical y con muchas marquesinas”, rezongó.
Mercedes Moraiz (CREO) opinó que la propuesta tiene cuestiones positivas y que en los cambios que se presentaron en el recinto se atendían muchas cuestiones que había marcado. De todos modos, insistió con que hubo apuro en tratar el tema. “Esto necesitaba un debate más largo”, dijo y aseguró que podía ser una aliada, pero que no se la escuchó. Rafael Olea (alineado con el alfarismo), al igual que casi todos los ediles que lo precedieron, cuestionaron los problemas de agua que hay en la ciudad y la falta de veredas.
Por el oficialismo, Franco Marigliano desechó que el nuevo COU se haya trabajado a las apuradas y defendió el trabajo de la arquitecta Isabel Salas. Cuestionó que se lancen críticas de la oposición sin haber acercado una propuesta. “No voy a tolerar ser evaluado por un grupo de concejales que vienen a hacer de sommeliers de dictamen”, ironizó. Aclaró al público que un COU no resuelve temas de luz y agua, como dijeron opositores, y destacó cuestiones positivas del proyecto: que se definió la red vial; que la ciudad estará dividida entre lo comercial y lo residencial; que se limita la altura; que no habrá más barrios cerrados enormes; y que se reafirma la identidad de “Ciudad Jardín”. “Hay un salto cualitativo”, aseguró. Y respecto a las construcciones en altura, pidió no temer porque en algunos sectores será similar a lo que se ve en la Perón hace 15 años.
Argiró, en el cierre, rechazó las alusiones políticas y defendió la gestión actual. Destacó los parques que se están haciendo (Prebisch y La Hoya), recordó que los countries que bloquean la ciudad fueron autorizados en la gestión de Daniel Toledo (PJ), que la administración actual “es la única” que hizo veredas y que abrió una calle central como la Maderuelo. Respondió que los shoppings que hay son de gobierno peronistas. “Hay hipocresía de concejales que llegaron con Macchiarola y ahora están abrazados a (Osvaldo) Jaldo”, disparó, y dijo que al resto de la oposición “lo único que les importa es hablar para su sector”. También votaron a favor Agustina Simón Padrós y Gabriela Garolera.
Cambios del nuevo COU de Yerba Buena
1) Límites a barrios privados
La principal novedad para los desarrollos inmobiliarios de barrios privados (contemplados en el capítulo 4 de la propuesta, que fija los lineamientos para las “urbanizaciones especiales”) es que se les pone un límite de 250 metros para asegurar la conectividad de la ciudad y evitar barreras físicas enormes como ocurre en la actualidad. Se consignó que si una urbanización especial excede esa longitud, se deben abrir calles públicas intermedias y cederlas al municipio, con infraestructura.
2) Fin de “paredones muertos”
Otro cambio es que los conjuntos inmobiliarios deberán “abrir lotes hacia la vía pública a fin de evitar frentes cerrados continuos que generen condiciones urbanas no convenientes”. De esta manera, el Municipio busca dar vida a las calles y evitar que haya nuevos “paredones muertos” como sucede, por ejemplo, en calle Bascary, entre avenida Perón e Higueritas. El proyecto, sin embargo, plantea que en casos inferiores a 80 metros de longitud serán las autoridades municipales las que evaluarán la aplicación de la disposición.
3) Se fijan límites de hasta cinco niveles para edificios
El COU sancionado indica que la altura máxima varía según la ubicación de la propiedad en las diferentes áreas urbanas y corredores comerciales del municipio. Se busca que en áreas residenciales exclusivas, mixtas, de integración territorial y de protección patrimonial (APP1) la altura máxima sea de dos niveles: planta baja y un piso (8 metros). Para la APP2 (zona comprendida en las cercanías de la Plaza Vieja), en tanto, se permitiría una altura de 11 metros; es decir, planta baja y dos niveles más. La propuesta también establece diferencias según la zona, como el Corredor Comercial de la avenida Perón (C1). Se permitirían tres niveles en el sector entre Camino del Perú y calle Juan B Terán; hasta cinco niveles (planta baja y cuatro pisos) entre Terán y Maderuelo o tres niveles entre Maderuelo y pasaje Lisboa; y hasta dos niveles entre el pasaje y la rotonda a Horco Molle. Para el Corredor Comercial Solano Vera/Maderuelo (C3) se contemplan hasta tres niveles. Otro sector donde se permitirían construcciones de cinco niveles (planta baja y cuatro pisos) es en la zona norte de la avenida Perón.
4) “Casco viejo”: ampliación del área de protección, pero...
La norma sancionada establece Áreas de Protección Patrimonial con el objetivo de preservar sectores emblemáticos por su valor histórico, paisajístico y ambiental. La denominada APP1, abarca el “casco viejo”, una zona originada en 1906 que comprende 25 manzanas en torno a la Plaza Nougués. Su trazado regular, las viviendas rodeadas de jardines y su función institucional inicial le otorgan una identidad singular, reconocida por la Ley 7.535. Además, se incorpora una ampliación (AAPP1) que incluye áreas colindantes con similares características de baja densidad y fuerte presencia vegetal. La oposición, sin embargo, dijo que se permitirá conjuntos habitacionales, un metro más alto para las construcciones (de siete a ocho metros) y mayor densidad poblacional por hectárea (de 150 a 200). /La Gaceta