Qué son las hipotecas divisibles que habilitó el Gobierno tras disolver el Plan Procrear
Jueves 14 de Noviembre de 2024, 06:19
La medida está pensada para proyectos inmobiliarios en desarrollo. El vocero presidencial, Manuel Adorni, anticipó la decisión del Ejecutivo de ampliar los préstamos hipotecarios.Por decreto, el Gobierno habilitó el sistema de las hipotecas divisibles para financiar proyectos inmobiliarios en desarrollo. La medida fue adelantada por el vocero presidencial, Manuel Adorni. También se disolvió el fideicomiso Procrear creado por Cristina Kirchner en el 2012 y relanzado por Alberto Fernández en 2020.
De acuerdo con los considerandos del decreto 1017, las hipotecas divisibles se aplicarán “sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común”.
Además, “se permitirá que las partes acuerden la contratación de seguros u otras garantías bajo las condiciones que determinen, ejerciendo la autonomía de la voluntad y siempre respetando las normas de protección al adquirente de buena fe”. La medida busca mejorar el acceso a la vivienda, fomentar la inversión privada y reactivar la economía.
De acuerdo con los considerandos del decreto 1017, las hipotecas divisibles se aplicarán “sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común”.
Además, “se permitirá que las partes acuerden la contratación de seguros u otras garantías bajo las condiciones que determinen, ejerciendo la autonomía de la voluntad y siempre respetando las normas de protección al adquirente de buena fe”. La medida busca mejorar el acceso a la vivienda, fomentar la inversión privada y reactivar la economía.
Qué son las hipotecas divisibles que lanzó el gobierno de Javier Milei
Las hipotecas divisibles son un tipo de crédito que se podrán aplicar sobre propiedades sujetas a proyectos inmobiliarios. La iniciativa no requiere ninguna adecuación a la regulación bancaria y depende de la Secretaría de Vivienda que conduce Rodrigo Aybar.
De esta manera, permite a cada comprador asumir su deuda cuando adquiere una unidad de un desarrollo inmobiliario. Cualquier persona podrá acceder a largo plazo para financiar la compra de una propiedad de pozo o de un lote, incluso antes de la subdivisión de terrenos.
Este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto. También se puede constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, por ejemplo en un subsuelo.
“Al constituirse las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación en la materia y su reglamentación, pudiendo pactarse el sistema de ejecución de hipotecas establecido en la Ley N° 24.441 y sus modificatorias”, remarca el Gobierno.
Cuáles son los requisitos para acceder a una hipoteca divisible
Según dicta el decreto 1017, los requisitos para acceder a la hipoteca divisible son:
El dominio del inmueble debe constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
Las hipotecas divisibles son un tipo de crédito que se podrán aplicar sobre propiedades sujetas a proyectos inmobiliarios. La iniciativa no requiere ninguna adecuación a la regulación bancaria y depende de la Secretaría de Vivienda que conduce Rodrigo Aybar.
De esta manera, permite a cada comprador asumir su deuda cuando adquiere una unidad de un desarrollo inmobiliario. Cualquier persona podrá acceder a largo plazo para financiar la compra de una propiedad de pozo o de un lote, incluso antes de la subdivisión de terrenos.
Este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto. También se puede constituir hipoteca sobre el derecho real de superficie, por ejemplo en un subsuelo.
“Al constituirse las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación en la materia y su reglamentación, pudiendo pactarse el sistema de ejecución de hipotecas establecido en la Ley N° 24.441 y sus modificatorias”, remarca el Gobierno.
Cuáles son los requisitos para acceder a una hipoteca divisible
Según dicta el decreto 1017, los requisitos para acceder a la hipoteca divisible son:
El dominio del inmueble debe constar libre de gravámenes o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
Tiene que contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión que detalle el número, las características, destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno y el proyecto urbanístico.
Deberá contener la conformidad de las partes a fin que se proceda con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que afectarán a cada unidad o lote. /TN
"Un instrumento interesante"
El Gobierno disolvió el programa Procrear y habilitó las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo. La medida fue publicada en el Boletín Oficial.
Estanislao Puelles Milan, vicepresidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios, explicó qué es una hipoteca divisible: “Es un instrumento muy interesante. Para que se entienda, hoy si uno quiere comprar un inmueble, una vivienda, un departamento con crédito hipotecario sólo puede comprar un inmueble que esté terminado y que tenga su escritura, que tenga su reglamento de propiedad horizontal, si es una vivienda el plano. Hoy los créditos UVA que lanzó el gobierno recientemente los bancos qué piden al tomador de ese crédito, le piden escritura fundamentalmente y el plano de mensura. Esto lo que va a causar es que van a poder acceder a unidades habitacionales en construcción, en pozo, cosa que hasta hoy solamente podían adquirir personas que tuvieran la capacidad de ahorro para hacerlo. Y esto es un diferencial muy importante, porque lo que se hace es un estilo chileno, el tomador del crédito, que es el constructor, para llegar a esta faceta o formas, podrán ser el fideicomiso de construcción, podrá ser una empresa constructora, lo que fuera, va a tomar un crédito hipotecario otorgado por una entidad financiera, lo cual los bancos van a empezar por fin a cumplir el rol prestador de banco y lo fantástico de esto es que después es tomador originario de ese crédito, cuando termina la construcción y empieza a otorgar las unidades se empieza a dividir esa hipoteca en porcentaje o prerrogativa que corresponde a cada unidad, o sea, si compro la unidad del piso 3 número 2 y eso corresponde a un 054% del total del edificio, yo me voy a hacer cargo de esa hipoteca, de esa garantía por esta unidad. Esto lo que hace es motorizar la construcción que está parada”.
-¿Esto en cuanto se puede ver?
-Tarda. Todos sabemos que producir un inmueble implica varios años, pero hay que empezar. Hay que entender que desde que uno comienza un proyecto, lo presenta en el municipio que corresponde, comienza la obra y demás, pasan como mínimo 3 años. Ahora, en complejos más pequeños, tipo condominio de dúplex o loteo, quizás los tiempos se reducen a la mitad.
-Desde el sector de la construcción hablaban de un incremento en los precios de la construcción y que no se había incrementado en correspondencia en precio de los valores de las viviendas ¿Qué se puede esperar de ahora en adelante?
-Argentina está cara en dólares, es caro consumir en dólares, es caro comer en dólares, ahí tendrá que haber algún ajuste, alguna variable que haga que el precio de la construcción después tenga un correlativo con el precio final de venta. Hoy la verdad que la rentabilidad es muy baja, no sólo por la falta de financiamiento de crédito hipotecario, sino que estamos con márgenes muy pequeños. Pero me parece que el gobierno apunta a la competencia sana y habrá que aggiornarse para que todo lo nuevo que se construya. En la medida que se mantenga una inflación razonable, haya financiamiento, haya crédito hipotecario, va aumentar la demanda, y en la manera que aumente la demanda seguramente los precios van a empezar a mejorar, por supuesto que debe haber una correlación con la mejora de los salarios.
-Caputo habla del DNU creando la hipoteca de bien futuro.
-Entiendo que el ministro está hablando de esto mismo, es decir en futuro es lo que hoy no está construido, lo que no está hecho es lo que no puede entregar al consumidor final, pero es una herramienta fantástica para que no solo tengamos gente que pueda pasar finalmente de ser inquilinos a propietarios.
-¿Cuáles son los requisitos para acceder a las hipotecas divisibles?
-Esta registración del boleto de compra venta da seguridad jurídica, hay que ver cómo se implementa, cómo se reglamenta porque ahí el Registro de la Propiedad tendrá que tomar nota de esto y ver cómo se implementa pero si efectivamente los boletos de compraventa se van a poder registrar y eso da seguridad jurídica a la operación desde que se empieza hasta que se termina. Según el DNU, lo que se habla es que el inmueble esté libre de gravamen y si llegara a haber algún gravamen que haya de parte del acreedor un reconocimiento de ese gravamen. El segundo punto es que la constructora, el desarrollista, quien haga ese proyecto inmobiliario tiene que presentarlo, ese proyecto tiene que tener determinado la cantidad de unidades, el uso que se la va a dar, entiendo que esto está más pensado para vivienda, entiendo que también se podría implementar en otro tipo de negocios inmobiliarios pero en ese proyecto debe estar detallado todo lo que tiene que ver con la subdivisión, el número de propiedades, características, el destino, todo es fundamental que esté debidamente claro al momento de cerrar el negocio. Y lo otro, que haya entre las partes la conformidad y el acuerdo que esa hipoteca se va a dividir. Seguramente empezaremos a trabajar en esos documentos, en la implementación de documentos, habrá un trabajo entre constructores, entidades financieras y quienes sean partes del negocio inmobiliario. /Radio Mitre
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